土地出让金返还是指土地出让合同终止或解除后，开发商应当将已支付的土地出让金返还给土地出让方的行为。土地出让金是指购买土地使用权时支付给政府的费用，是土地出让合同的非常重要组成部分。
根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，土地出让金的返还办法主要包括两种情况：一是土地出让方未按照出让合同的约定将土地出让给购买方，导致合同解除的情况下，土地出让金应当全部返还给购买方；二是购买方未按照出让合同的约定支付土地出让金，导致合同解除的情况下，土地出让金应当全部返还给土地出让方。
土地出让金的返还程序一般包括以下几个步骤：首先，当土地出让合同终止或解除时，双方应当协商一致并签订解约协议；其次，根据解约协议的约定，开发商应当在约定的时间内将土地出让金返还给土地出让方；最后，双方需到相关政府部门办理相关手续，确保土地出让金的返还程序合法有效。
在实际操作中，土地出让金的返还往往会涉及到一些纠纷和争议。例如，土地出让方可能会要求开发商支付违约金或利息等额外费用；而开发商则可能会以各种理由拖延返还土地出让金的时间。因此，在处理土地出让金返还问题时，双方应当遵守合同约定，保持良好沟通，及时解决可能出现的纠纷。
总的来说，土地出让金的返还是土地出让合同终止或解除后的一项非常重要我国法律程序，对于维护土地出让双方的合法权益具有非常重要意义。双方应当严格按照相关我国法律法规和合同约定办理土地出让金的返还手续，避免不必要的纠纷和损失。
