“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。下面我们一起来看下相关问题。
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。
买小产权房有哪些风险？
1、房产转让风险，小产权房只有使用权，没有所有权。不能向非本集体成员的第三人转让或出售，即购买后不能合法转让过户。对房屋的保值和升值有一定影响。
2、政策风险，如果相关部门整顿乡产权房的建设项目，可导致部分项目停建甚至被强迫拆除。遇到国家征地拆迁，由于乡产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比微乎其微。
3、监管缺位风险，房屋的开发建设没有明确的规定加以约束，开发建设的监管存在缺位，房屋质量没有保证，对购房者的利益有一定的影响。
小产权房大产权房的区别
1、合法性不同。大产权房的房产证受法律保护，房地产开发商拥有《土地使用证》和《预售许可证》，在相关部门备案，国家承认并保护大产权房。而小产权房的房产证是乡政府或者村政府颁发的，开发商没有取得《土地使用证》，因此小产权房不受法律保护。
2、办理抵押贷款不同。大产权房可以进行抵押贷款，最高为房屋评估价格的七成，至于小产权房，在一般的商业银行都是无法抵押的，不过有一些乡镇信用社和小额贷款公司可能会认可小产权房的抵押。小产权房无法获得商业银行抵押认可的最大问题在于，土地是属于集体所有的，不能上市交易，只能在村集体之内转让。
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